答：物业的本意是指不动产、设施设备及场地。但是在中国人通常的语境中，认为“物业”就是“物业公司”，常用的说法包括：“物业凭什么收费？”、“物业是干什么的？”（没有人问过“物业是什么”，但是经常有人问“物业干什么”，所以是从这个问句去了解物业作为符号在中国人心目中的存在，就是物业公司）。

答：这个问题的本质是“什么是物业费？”物业费是物业公司向业主收取的、用于公共区域和设施设备功能维护正常、安全管理、保洁绿化方面的费用，是整个社区当中的“公共服务费”，是为所有人服务的，简单来说就是社区当中的“税收”，在费用来源本身上，物业费很难用于为业主个体或一部分群体提供专项服务，那些产品可能需要另行向享受服务的业主分摊，因为房子是业主自己的，所以直白一点讲“物业费里不含维修费”，业主如果需要物业组织维修自己产权的房子，经常会遇到另行掏钱的情况。

答：物业公司无谓，也无权管理，管理是让别人做自己的事情，物业公司的所有活动都是为别人做事，另外，物业公司不是政府部门，没有执法权，所以，让物业公司进行“管理”非常勉强。

同时，物业公司也不是服务，把物业归于服务行业，这一点当然是肯定的，但是如前所说，物业的服务对象是全体业主，而不是业主个体或业主的一部分群体，所以，物业不对任何非整体的业主提供单独服务，因为这样做，就意味着把一部分人的钱花给了另一部分，是不公平的转移支付。

答：“物业管理”这个词汇是历史形成的，一些人把“物业管理”理解为“物业公司的管理”，这肯定是一种误区，物业管理的主体是业主自己，客体是“物业”本身即“房屋设施设备及场地”，《物业管理条例》当中第二条，“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”，这段话有把物业服务企业强加给业主之嫌，所以，《物权法》第八十一条，“建筑物及其附属设施的管理”中规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”上位法高于下位法，所以物业管理不是物业公司的管理，是业主对物业的管理。

答：物业服务，这个词在物业行业内颇有争议，它的出现初期是一批开发商创办的物业公司需要重要占领品牌高地，在业内提倡“服务”，而其它传统的物业公司多由政府部门或房管所和企业的后勤行政部门转制而来，具有浓厚的计划经济和行政管理色彩，后者在市场上是难以与前者竞争的，所以在国务院《物业管理条例》向全社会征集意见的过程中，应对大众呼声作了这个重要修改，物业公司目前被官方称为“物业服务企业”。然而，如前所说的理由，物业公司提供服务是一种误区，它会把物业公司引诱去创造他不应当获得的收益，因为是必须严加警惕的，把“物业服务”视作一个和“为人民服务”相类似的口号和宗旨的提法，才是严肃的。其实，没有业主大会的授权，物业公司无权提供合同以外的、面向单个业主挣钱的服务。

答：因为管理和服务都不是物业公司的职能，所以物业的本质是一种“帮助业主做好自己应当做的事”的“受委托的第三方监理服务”，通过专业机构跟进审核下游的工程、保安、保洁、绿化公司的服务，提高工作效率。从物业公司产生的初期，这个行业就有“万能论”和“无用论”之说，前者要求业主需要什么，物业就能提供什么；后者如打假的王海先生就认为“物业公司根本没有存在的必要”。这两个观点并不是错了，而正是因为它们都是正确的：在一个没有甲方的行业，它确实是没有存在的必要；而目前物业公司为了保住自己的地位不仅掩盖了开发商在建房过程当中的种种工程质量问题，而在使用过程中也一力包下了几乎所有的公区水电分摊、乃至维修费等，说明这个行业的收支弹性非常大。李克强总理在强调中国有六亿人收入在1000元以下时，其中有百分之五即3000万是物业人及其家庭，之所以这个行业的保障非常成问题，主要原因还是制度性的腐败，对业主，对员工，均不够透明，也就制造了大量的遗留问题留待问题暴露时解决。

答：这里有一些不同的观点可以供参考：

一种是认为物业公司根本不能接触经营，经营活动是用业主支付养护自己房子的收入赚黑钱，在业主的意见领袖当中，尽管舒可心、范国振、邵里庭、陈凤山这些人提出的解决方案各自不同，但是他们都一致的观点就是：物业公司不能碰经营，物业经营对业主信任（或信托）而言是道德风险和侵权。

第二种是物业公司只有经营才有出路，这是中国首家物业的上市公司彩生活提出来的，其实早在2001年就有中航物业提出过“经营型物业管理”，不过这个词的歧义很多，我们更进一步将它界定为对业主的“增殖服务”，中国上市的物业公司已有二十多家，平均利润率竟达到40%，高者有70%，这种利润是业主的物业费本身所无法贡献的。

第三种观点很特别，在一次小众的研讨会上，有人认为即使物业公司明文规定不开展经营，但似乎也阻挡不了拥有人气的个体物业人的个人事业、经营活动传递下去，毕竟自媒体时代不仅人人有“自己的媒体”，其实个人也有副业就是资源变现的方式。

但是不管怎么说，商业活动的底线思维就是合法不违规，《民法典》出来后，公共收益的权益归属、业主的共有资金、业主共同决定的方法和流程将进一步明确，象政府部门一样，物业官员利用职权牟利的空间将被压缩，因为这一切灰色不透明的领域都是物业“管理”或者“服务”的误区当中导致的，一旦业主认识到物业究竟是什么，契约关系将会归位，传统的利益链条将被打破，社区创新的空间大大增强，业主利用自身资产创造价值也方能成为可能，业主保护自己财产的能力，与中国的民主化进程之间有一定联系。

答：从目前的纠纷来看，其实是要打破物业管理“综合一体化”的怪圈，而是分清楚管理、服务和经营不同岗位的费用的不同出口，一些从事工程维护、保安、保洁、车辆管理当中的刚性支出，他们是社区成员，他们的收入要通过制度化保证，还应当解决五险一金的问题；而所谓的服务岗位是半社区人员，可以由业主承担一半工资，另一半的收入可通过适度经营解决；至于多种经营团队，则完全与物业费无关，并且不应当由物业公司垄断，而在社区市场开放竞争，这一切，是以物业费或业主资全透明运营为基础的。业主需要简单高效的信息接口。在业委会授权及签署协议的情况下，社会公正机构亦可以实时监督查询。

看您所在的城市的政策。因为物业管理资质已经于2017年全部取消，政府取消资质的目的，就是给社区的自治和经营活动解绑，以前的物业公司需要办理资质，所以必须在房管局办手续，但是目前没有这个要求。任何公司注册在营业范围上都可以加上“物业管理”，所以，新成立的物业公司不需要到房管局备案。但如果你承接项目或参与招投标时，有可能需要在当地房管局（目前大多数是住建局）备案。