随着家用汽车的普及，停车难题日益凸显，不但公共场所车位紧张，小区内的车位更是僧多粥少，供不应求。在一线城市，车位的单位面积甚至已经超过房价，车位比车贵是普遍现象，过百万的车位费也并非新鲜。在此快速递增的利益驱动下，地面车位的产权问题日益引起了业主的高度关注和争议。那么，这些车位的产权到底应该归谁所有?谁有权来收取这些巨额的车位费？笔者认为，小区地面车位的产权，应归全体业主共有。

一、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。由此可知，地面车位做为特定空间，除构造上的独立性、利用上的独立性外，还必须依法独立登记其产权时，才能享有物权法第六章所称的专有部分的权益。现实中，开发商只是办理了整个宗地的初始登记，并未、也不可能对宗地内的地面车位依法予以专有部分的独立登记。所以，按照此《解释》规定，地面车位不是开发商或其他业主的专有产权，属全体业主共有。

二、《民法典》第二百七十三条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。既然地面车位产权属包括开发商在内的业主共有（前文已述），那么，开发商这个特殊的业主在售楼时，就依法将其“享有的共有和共同管理的权利一并转让”给了购房人——业主。也就是说，随着售楼量的增加，开发商对应的地面车位产权逐步伤失；当整个小区的房屋售罄时，开发商已完全伤失地面车位的产权了。

三、国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》(〔1989〕国土〔籍〕字第73号第五十三条规定：“一宗地由两个以上单位或个人共同使用的，可确定为共有土地使用权。共有土地使用权面积可以在共有使用人之间分摊。”任何一个居民小区的宗地，都远超“两个以上单位或个人共同使用”，毫无疑问，该宗地的土地使用权，被小区居民或单位共有。

     四、小区的容积率，是小区的总建筑面积与小区总占地面积的比率（总建筑/总占地）。开发商在取得的建设工程规划许可证中，必须明确小区的容积率。因为容积率既是政府控制宗地利用率的硬指标，又是开发商预算楼价的核心数据。显然，小区的总占地面积，通过计算容积率，被业主分摊共有了。正因如此，《浙江省土地登记办法实施细则》第七条明确指出：“……在办理住宅小区等群体房地产开发建设项目（包括商品房、拆迁安置房、经济适用房等）竣工验收后变更登记时，应同时办理分割登记，将该宗地（地块）的土地面积根据所提供的具有合法依据的每套房子的建筑面积占总建筑面积之比予以分摊，并以宗地内每套住宅或每个分割单元为单位向房地产开发建设单位核发《土地使用权分割登记凭证》或《国有土地使用证》”。  无独有偶，重庆市豪运房地产开发有限公司，与重庆市九龙坡区帝景豪苑小区业委会的车位产权纠纷诉讼案例，也对业主地面车位做了最好的司法印证——

2007年1月，重庆市规划局作出《建设工程规划设计方案审查意见书》，原则同意豪运公司报送的帝景豪苑项目规划设计方案。其中，停车位地上393个，地下243个，共计636个。2015年3月27日，因豪运公司拟将部分车位出租，帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告，内容为:“小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。”双方协商未果。豪运公司向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，请求依确认地上停车位393个的权属归其所有。

重庆市第五中院认为:本案所涉及停车位是地面停车位，并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权。地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。开发商将开发商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益应当归属于全体业主共同享有。开发商按照规划建设的地面停车位，属于开发商建设的附属设施。该附属设施归属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。因此，本案地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主。结果，重庆市豪运房地产开发有限公司对此判决不服，遂分别上诉至重庆高等法院和最高人民法院，但均被驳回，维持了重庆市第五中院的正确判决。而且，在最高人民院2017年8月24对此案的最终判决书中特别指出：小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施归属于全体业主。

所以，不管从地面车位形成过程来看，还是从物权法理论看，还是司法实践上看，住宅小区地面共用土地上的车位应是全部业主共有的。

作者：汪选华