物业管理不错,为什么要成立业委会?
发布时间:2021-05-26 17:38:07 发布人:襄阳物协 浏览次数: 218

最近众蚁问答上收到一个问题:一位业主悬赏200元,希望大家给一个答案!

问题:物业管理不错,为什么要成立业委会呢?


描述:“小区物业管理还是可以的,没必要成立业委会”,“物业管理不错啊,为什么要成立业委会”,“我反对成立业委会,物业哪里做得不好了”,这样的话是不是很熟悉?曾经也有前辈语重心长地对我说“物业不烂,业委会很难成立”,我该怎么跟业主解释呢?


物业管理不错,为什么要成立业委会呢?


若干主任的回复也许可以给你答案:


回答1:来自杭州马伟华:


若仅从解决小区物业服务质量的角度看,业主委员会并非是必须成立的。但是,若从小区的长效治理机制看,业主委员会毫无疑问是必须建立的。否则,不仅小区会陷入纠纷循环的死结,至少从治理逻辑上是无从解决的。


通常以小区内物业管理纠纷为表现形式,无论是从各地相关政府部门推进立法、制定政策,还是各地业主群体自发的讨论,以及物业管理行业的自我变革,都在试图找到解决物业管理纠纷的有效路径。由于各自利益考量的不同,相关各方得到的解决方案也有差异。政府部门、物业公司和业主群体在解决小区物业管理困境的路径选择上,存在一个逻辑原点的区别,即是否必须建立业主委员会。


我认为建立业主委员会是必须的,而且业主委员会是住宅小区物业管理乃至社区治理持续优化的必须要素。


一、无业主委员会,则小区没有团体资格


《民法典》第二百七十八条规定由业主共同决定事项应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


但是业主共同决定的具体程序,无论是《民法典》,还是《物业管理条例》相关法规、文件中均未设定相关程序。可以说,没有业主委员会情况下的“业主共同决定”,就是典型的“书面权利”。


而《民法典》是明确了全体业主享有管理权,行使管理权的团体是业主大会,业主大会选举业主委员会,行使日常管理权。而业主委员会行使的是业主形成团体组织后的团体权力。那么涉及小区的选聘和解聘物业服务企业、维修资金再次募集、设施设备老化,乃至建筑物老化等绝大多数事关小区有公共问题都能有解决的主体。


二、无业主委员会,则业主没有开展集体行动的能力


在没有业主委员会情况下,对于物业公司和开发商侵害业主共有利益的行为或对于前期物业管理当中物业公司的违约行为,单个业主能够通过向行政主管机关投诉或向人民法院诉讼解决吗?


先说进行民事诉讼的规定:按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:“业主遇到在下列情况时,应该是可以通过诉讼解决问题的:


第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:


第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。


虽然业主是可主张权利外,但是,很少有业主就相应情形进行诉讼,大致有两个原因其一,单个业主的诉讼成本过高;其二,举证相对困难。


当然,按照通常的理解,法律赋予你的权利,若你怠于行使权利,责任在你。但是,如果小区建立起业主委员会,则涉及业主共同权益被侵害或物业公司违约的情况首先就可能大为减少,其次则诉讼成本由全体业主承担则更为合理。


如果诉讼对象变成开发商呢?当开发商侵害业主共有权益的时候,单个业主的诉讼成本和难度怕是更高了,甚至可能被法院以未获得半数以上业主授权而驳回。


再说向行政机关进行投诉的规定:2018年2月8日起,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》开始实施。该司法解释第十八条规定,业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为,可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的,专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。


可以发现,与关于物业服务纠纷司法解释不同,当诉讼对象是行政机关时,与业主委员会诉讼地位相等的是“专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主”而非单个业主。这实际上将没有建立业主委员会的单个业主的诉权取消了。


更值得关注的是,该司法解释中并未具体界定“业主共有利益”和“涉及业主共有利益的行政行为”。而在司法实践中,已经发生部分司法机关滥用该条款,将任何单个业主对行政机关的诉讼均以未获得专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主授权或无法代表半数以上业主而给予驳回的情况。


在国务院《物业管理条例》规定物业公司或开发商的一些侵害业主共同权益的行为,属于违法行为。通常,这些违法行为也可以向行政主管机关进行投诉,行政主管机关应当按照《行政处罚法》进行调查,确认违法行为成立的,应当立案查处。如《物业管理条例》第五十六条、第五十七条、第五十九条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条对不同内容的违法,均有相关处罚规定。


但是在没有业主委员会的情况下,当行政机关不主动行政或收到业主投诉而行政不作为时,单个业主能够顺利维权吗?


综上所述,小区若没有业主委员会则没有团体资格,也没有开展集体行动的能力和可能,小区更没有效长期良性治理的可能性。当然有业主委员会不必然能保障全体业主的权益,但没有必然不能保障小区的合法和长远利益。

-马伟华


回答2:来自-tianfu :


从几个方面来回答你成立业委会的必要性:


1、物业费:很多小区演变的历史轨迹基本都是差不多,刚交付的时候,由于物业费充足,物业的服务能达到小区业主的满意度,随着时间的推移,工资成本,材料成本,小区维修成本的上升,物业费无法同等上涨的情况下。只有两条路可以走,一条是物业通过小区共有的经营性收入补贴物业费的不足,一条是通过减少人员编制,减少小区维修成本来维持物业企业的合理利润。而在这个过程中也常常伴随着小区共有的经营性收入使用的不透明,甚至被侵占。在没有业委会进行监督的情况下,或多或少到最后都会形成业主后期的维权。


2、业主大会:业主大会是小区的权力机构,而业主大会的召开是由业委会进行召集,如果没有业委会,小区重大事项无法推进。比如物业费的调整,车辆管理制度的变更,小区重大维修改建。这些都需要召开业主大会来决定。尤其是到了小区进入次新或者老旧阶段,没有业主大会的决议,小区只会持续衰败下去。因为,物业是没有办法也没有意愿花钱来为小区环境的保值增值买单。


3、维护小区的利益:物业公司作为企业,有其自身盈利的诉求。当小区的利益和企业盈利发生冲突的时候。物业公司天然会把盈利置于小区利益之前。当小区交付初期,物业费足够的情况下,这种矛盾可能并不尖锐。而当物业费一直不能增长,而物业支出持续增加之后。这种矛盾就会显现出来。在没有业委会监督的情况下,往往会造成通过侵害小区利益来达到维持自身盈利的目的。所以,成立业委会的目的是为了防止这种情况的出现。


业委会和物业公司并非处于矛盾的对立面。业委会对于物业公司有监督和协助的作用。监督物业公司按照物业合同履行职责,同时,在合理的范围内,协助物业公司解决工作中的困难。物业公司反对业委会成立的原因基本上有两点:第一,希望大权独揽,控制小区的经营性收益,进而控制小区无法正常选择物业。第二,害怕业委会不专业,成立后对物业管理进行干涉,或者害怕业委会成立之后更换物业公司。


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