老旧小区加装电梯之探,需要注意哪些问题?如何管理?
发布时间:2021-05-26 17:42:46 发布人:襄阳物协 浏览次数: 218

老旧小区住宅楼加装电梯事关千家万户,是改善人民生活品质,提高社会建设水平的一个重要方面,已连续多年被写入政府工作报告,成为政府最为关切的民生实事之一。目前,国内已有多个城市出台相关规定及政策推动这项民生工作。在2021年开展的“学党史、悟思想、办实事、开新局”活动中,深圳市住房和建设局也将既有住宅加装电梯,作为为民办实事解难题的重要抓手,坚持以人民为中心,遵循“业主自愿主导、属地政府引导、社会各方支持”原则,通过健全制度规范、创新服务机制、搭建协商平台等方式,推进民生实事项目落地落实。截至目前,在全市约62个小区242个单元开展了加装电梯试点工作,其中福田区有93部电梯建成投入使用,居全市第一。


  老旧小区加装电梯虽是一项民生工程,但技术性强、涉及面广,实施起来并不容易,一方面,涉及规划、建设、市场监管、消防等部门,另一方面,还要考虑安装过程中的邻里关系协调,后期使用过程中的管理维护保养等等,是一项复杂的大工程。


  那么,老旧小区加装电梯都需要哪些环节?加装过程中要注意什么问题?加装之后该怎么管理?物业企业在加装电梯过程中又充当什么角色?为了深入了解这些问题,近日,我们特别走进深圳招商物业管理有限公司(下称招商物业)在管的翠竹园小区、深圳市龙城物业管理有限公司(下称龙城物业)在管的福园小区,深圳市天健城市服务有限公司(下称天健城市服务)在管的市政大院项目,并就老旧小区加装电梯问题与物业相关人员进行了交流。


加装电梯程序繁杂,各个环节缺一不可


  翠竹园和福园小区都是90年代的老旧小区。翠竹园1993年12月入伙,266户,30323平方米,目前已安装3台,其中一台运行快5年、另外两台正在安装,大约下半年可以交付使用。福园小区于1998年10月份建成入住,是政府福利性住宅区,小区内共有21栋,43个单元,至2021年4月20日为止,已加装了12台电梯(包括正在施工的)。


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招商物业翠竹园小区已加装完成的电梯


  谈及加装电梯的过程,招商物业招商综合片区物管中心项目负责人胡金川记忆犹新,他表示,翠竹园小区加装电梯意见征询到交付使用共经历了8个环节:对该栋业主意见征询,全体同意;找正规设计院规划设计;向深圳市国土规划管理局递交申请,待同意;同意后向该栋业主公示深圳市国土规划管理局《关于加装电梯审批意见书》;该栋全体业主没有意见然后深圳市国土规划管理局递交征询资料待发电梯规划安装许可证;加装电梯工程进行社会招标;安装完成后申报政府国土规划管理局、特检院验收;验收合格后可以交付使用。


  而福园小区第一台电梯正式入场安装是在2019年7月份,2020年1月份验收合格,投入使用。作为整个电梯加装项目的参与者和协调者,龙城物业福园小区项目经理刘俊玉在提及福园小区加装电梯的整个过程时深有感触。据她介绍,在建设前期,首先经加装电梯所在单元房屋专有部分占本单元建筑物总面积三分之二以上的业主同意后,再向所在辖区的规划国土行政管理部门提出申请。提出申请需准备相应的资料,由物业企业协助楼栋业主提供建筑结构图,交付后由设计院给出设计图纸,符合相关比例业主同意加装电梯的相关证明文件、费用分摊方案、加装电梯业主的不动产权证和身份证复印件等资料统一报送区规划和自然资源局审批,经审批设计图纸等材料和查验现场后最终确定实施方案。审批通过后,区规划和自然资源局与小区所属街道物管办、社区工作站、业主委员会、物业企业、业主代表等相关方联合发布楼栋加装电梯公示文件,并公示15个自然日。公示期满后其他业主没有异议,区规划和自然资源局颁发许可证,并进行零星工程的备案,备案审批通过后进场施工。如果公示期间,加装电梯的利害关系人有不同意见的,还要及时进行协调沟通解决,并将结果反馈规划国土行政管理部门。


  相比翠竹园和福园小区,福田区的市政大院生活小区建的时间更早。市政大院始建于1983年,小区内共有33栋,其中1栋为高层住宅,其余32栋为多层住宅,共有业主1095户,小区居住大都是深圳第一批基建工程兵,他们已年华垂暮,对加装电梯的需求日益增加。自2016年开始,市政大院正式开展加装电梯相关工作,截至目前已自筹资金加装完成并投入使用的电梯共19台。


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天健物业市政大院小区加装完成的电梯


  天健城市服务深圳区域分公司市政大院服务中心项目负责人邹玲艳表示,加装电梯的工序非常复杂,涉及地下管道、管网改造等等问题。小区在加装电梯时,先由业委会牵头成立一个3-5人的加装电梯工作小组,物业配合,邀请懂管理的、懂工程的业主参加。从申报流程、申报方法、申报材料准备到基础开挖、电梯安装、统一电梯外立面等等方面来制定标准要求,规范操作办法促进电梯加装工程的顺利开展。


加装费用自筹解决,后期维保考验智慧


  小区加装电梯需要一笔不小的费用,那么这笔费用又该如何解决?在2008年印发的《深圳市既有住宅加装电梯管理规定》中,规定加装电梯费用除了由业主协商分摊比例后共同出资外,还可以按规定申请提取使用加装电梯涉及专有部分的物业专项维修基金,以及社会投资、政府补助等其他符合规定的资金。


  在走访中,我们发现三个项目都是由该栋受益业主自筹解决。据邹玲艳介绍,加装1台电梯的预算费用在50万至90万之间,由于使用材质及施工方案的差异而导致预算费用的不同。而市政大院项目在加装电梯的费用上,不同楼层采用不同的出资标准。市政大院加装的电梯全部由有需求的业主自筹资金进行加装,业主分摊的费用是依据不一样的楼层依照不一样占比一同注资筹备的,比如一楼不交费;二楼至四楼占比为1;五楼至七楼占比为1.3。


  福园小区也是按照谁受益谁出资,以及楼层受益大小的原则等因素,由业主协商分摊比例后共同出资加装电梯费用。刘俊玉表示,楼栋业主会在安装电梯前作出了详细的分配实施方案,再由大家表决确定。


  电梯加装完成后,物业管理的成本也增加了,比如电梯日常管理维修保养、电费等等,这一块的费用又是如何解决的呢?邹玲艳表示,市政大院项目加装完成的电梯均有两年的免保期,在免保期间由安装单位进行免费保养。免保期结束后根据各栋业主的不同需求可以委托给物业管理,也可寻求其他维保单位进行后续维保。目前已交给物业管理的电梯共5台,外委其他维保单位的2台,其余的仍在免保期内。委托给物业管理的电梯根据电梯的实际情况签订《业主自筹资金加装电梯的管理规定》,并由业主支付约定的电梯管理费及电梯电费。


  胡金川表示,目前翠竹园电梯加装后除管理费外其他运行成本费用由二楼以上业主分摊,不过今年项目同业委会沟通从2021年开始要加管理费,除一楼外每户每平方加1.00元。


  刘俊玉介绍,福园小区的电梯加装事务相对是较早的,现阶段,电梯加装完成后还在免费维保期内,电梯运行所产生的电费等费用目前由所在单元业主分摊解决。后期免费维保到期后,将由社区工作站、业委会以及楼栋业主协商确定电梯维保后续事宜,具体的方案目前仍然在协商中。


  笔者了解到,目前老旧小区的加装电梯费用,除了像上面三个小区一样自筹解决外,也有一些小区在探索实行“电梯公交”模式,电梯由第三方机构免费设计安装,后期的日常维护也由第三方机构全部负责,小区业主不需要出资,只需要像坐公交一样刷卡乘梯。但是,电梯轿厢内外的公共部位广告运营权限及乘坐电梯产生的全部收益要归第三方机构所有。


加装过程阻力重重,众口难调说易行难


  在走访中,大家都表示,在加装电梯的过程中,小区都遇到了一些问题和阻力,尤其是个别低楼层业主甚至还有抵触心理,整个推进过程非常不容易。比如翠竹园等小区个别一楼业主以影响采光、噪音、美观、安全等问题不同意安装,还有些业主也因费用分摊问题而在意见上发生分歧。


  比起翠竹园小区,福园小区在加装过程中面临更多挑战。据刘俊玉表示,在征集意见和加装过程中,也遇到了几个典型问题:一是不少低楼层业主认为,当初购房时,自己的房价要比高楼层的贵,如今楼栋加装电梯之后,高低楼层的价值属性有所变换,特别是高层楼采光好,通风性好,隐私性好,视野好,出行障碍得到了解决,反而使得高楼层住房的价值有所提升,低楼层的优势降低;二是个别楼栋在加装电梯时可能会占用部分公共场地,尤其是绿化用地或者停车位,导致停车位不足问题更加凸显;三是由于楼层高低不一致,出资分配比例也不一样,而自筹加装电梯的费用分配也没有固定比例,这使得电梯加装费用的出资比例一度难以达成一致。不过在大家的多方协调和坦诚沟通下,这些问题最终也都得到了解决,最终拿出了各方满意的方案。


  为了消除个别业主的抵触情绪,天健城市服务市政大院项目专门成立了加装电梯协调小组。另外强化党建引领,发挥楼栋长作用,晓之以理、动之以情的多方协调,换位思考的互相交心、谈心,最终达成征得业主同意的目的。


  其实,对于安装电梯过程中可能出现的问题和阻力,深圳的相关政府部门也在探索搭建议事协商调解平台,充分发挥我党群众工作传统优势,宣传政策、听取民意、提出建议,积极参与协调居民意愿、出资比例、电梯选型等问题。在加装电梯过程中注重改善低楼层局部环境,争取得到低楼层居民理解与支持,合力改善居住品质,实现住有宜居。


物业充当桥梁纽带,全力配合保障护航


  在加装电梯过程中,物业究竟都发挥着什么样的作用呢?走访中,大家都认为承担了配合和桥梁纽带的作用。邹玲艳表示,在前期协调工作中,物业作为一个公共服务提供方,能够最方便收集相关反对声音并协调反对声音的业主。同时紧密配合业委会共同发动楼栋长的作用,从第三方的角度参与进去协调。另外,对施工现场的安全管控,约束施工单位规范施工,促进各栋电梯顺利加装。


  福园小区在加装电梯的前期、中期、后期的各个环节,物业在邻里沟通协调、设计图纸、统一样式以及安全管理等方面发挥着重要作用。据刘俊玉介绍,施工过程中所涉及的各个责任部门,如消防、燃气、自来水等单位,物业企业负责联系协调各单位在施工期间提出专业咨询事务,确保整个过程顺利进行。在整个施工过程中,物业企业还要做好施工巡查、进场人员信息备案等事务,确保整个施工过程的安全管理。同时,在沟通协调过程中,物业企业还要能够多方倾听小区业主的需求,进一步加深物业与业主之间的联系。加装电梯工程竣工后,协助办理工程规划验收,消防验收和竣工验收等手续。


  胡金川介绍,在翠竹园小区加装电梯过程中,物业积极配合业委会和热心业主,对加装电梯环节沟通、征询、资料报送、发通知、包括安装环境卫生、绿化移植、安全监管、验收配合、提供办理电梯使用证照时资料提供。


  胡金川还结合小区加装电梯的经验,为其他要加装电梯的小区提了两点建议:一是施工前做好配合,协调工作,施工中做好安全监管,竣工后做好验收及交付工作;二是征询加装电梯时候提前告知业主电梯房管理费问题,且明细公布,包括以后维修保养成本。


  刘俊玉认为,随着老旧小区加装电梯,将会进一步提升社区居民生活质量,同时也将会给物业企业带来压力。从物业角度来讲,加装的过程中将会产生诸多争论,物业所扮演的角色也愈发重要。如何做好邻里纠纷的调解工作将会是一个重要的事务,这一事件也有可能会使得矛盾转移至物业公司,严重的将会引发物业与业主矛盾,不利于社区和谐建设,使得加装电梯的初衷有所改变,不利于改善社区生活环境。刘俊玉还结合自己的经验,提出了自己的一点看法:安装电梯前建议做好小区整体规划,以及加装电梯的外观设计的样式统一,避免出现同一小区多种款式,多种色调的电梯外观,降低小区美观度。


后记


  旧楼加装电梯是不少老旧小区业主最关心的问题,也是政府推动的一项民生工程。据相关统计数据,中国旧楼加装电梯需求量大约在250万台左右,不少地方政府也出台了相关规定,优化旧楼加装电梯的审批程序,出台相关补贴政策,并将旧楼加装电梯与城市更新和老旧小区改造提升同步推进。


  早在2013,深圳就印发了《深圳市既有住宅加装电梯的实施意见》,2018年又出台《深圳市既有住宅加装电梯管理规定》。2021年,为了深入推进旧楼加装电梯工作,满足广大人民群众对美好生活的需要,深圳市住房和建设局还编制了《深圳市既有住宅加装电梯实施方案》,发布了《深圳市既有住宅加装电梯工程工作指引(试行)》,为全市加装电梯工作提供了流程指引。就在5月12日,深圳首个区级“加装电梯便民服务点”——福田区既有住宅加装电梯便民服务点正式揭牌,服务点引入知名电梯厂商和相关服务企业,集中为居民提供电梯选型、代办设计、审批办理、安装施工、运营维护等服务;入驻的服务商还可定点汇总居民费用分摊计算、调房屋建造图纸、调查采光通风状况、管线改迁、占用道路、行政审批等“碎片化”需求,有利于推进加装工作整体提速。服务点的设立实现了居民办事从“最多跑一次”到“一次都不用跑”。


  但一部小电梯延伸出来的问题更值得我们思考,比如在加装过程中,物业企业该如何做好相关的配合协助工作,平衡好各方利益关系,减少相关矛盾纠纷的发生;电梯加装完成之后,又该如何协助业主管理好这部电梯,维护好这部电梯等等。走访时,我们也发现,加装电梯过程中,物业其实也付出了很多精力,比如上门收集意见、协调各方关系、配合施工及安全监管等等,而这些其实并非物业合同约定的职责。当然,我们也相信随着这项民生工程的推进,相关的政策也越来越完善,也更希望政府的相应补贴能更多地考虑到这些老旧小区的物业企业。




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