小区真的可以不需要物业吗?
发布时间:2021-06-05 13:30:06 发布人:梓萌 浏览次数: 116

第一点,小区是否需要物业?


这是一个好问题,但不是一个准确的问题。我们首先要厘清的是提问中“物业”一词的概念。“物业”和“物业企业“是不一样的。前者是一种针对建筑物的保养活动的总称,后者是从事该类活动的企业的说法。问题中的“物业”一词应当是指“物业企业”。

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第二点,物业企业不是必需的。实际上,我国“物业企业”的历史发展仅仅有近四十年,而物业企业服务这个行业发展到现在,是基于各种因素,比如说客观需求,历史发展,法律政策,各方博弈等综合作用的结果,这使得我们虽然对物业这个行业不慎认同,但又不得不暂时接受,这也是提主提出:为什么要有物业(企业)这一问题的原因。

第三点,从客观上讲,建筑物只要存在必然存在两类活动,一类是对建筑物的使用,另一类是对建筑物的保养。”用“和”修“一体两面,构成了建筑物存续期间内所有者以其为客体发生行为的主要内容。

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第四点,对建筑物的利用发展是从简单到复杂的。从独门独户的小房子自用自修,到上下合用,再到多户共居,再到高度复合型的高层建筑,”用“和”修“的难度是呈几何级上涨。而谁来用,谁来修,关键是如何厘清共用建筑物各方的责任。

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第五点,解决共用各方责任的方法,是通过区分各房屋使用人的权利和义务范围来实现的。这是通过数千年的实践经验和理论发展所建立起来的”区分所有权“制度。原因在于,对房屋的利用是一种私权利行为,同时义务也由私人承担。

第六点,根据各国一般策略及由我国物权法所确立的建筑物区分所有权制度,建筑物共管的模式如下图:

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(一)首先明确专有与共有,如图所示:

N.1,单个业主仅仅对自己的专有部分行使权力,承担义务。故专有部分内的物业问题不归物业企业管理,权责自负,但一般认为行使权力不得损害其他专有及共有部分所有人的利益。

N.2,共有部分归所有业主共有,由业主成立业主组织行权。

一个物业区域一般要经历三个阶段,即:

第一阶段:分散而无序的业主,只能行使专有部分所有权,无法行使共有成员权,也怠于承担共有部分义务。

第二阶段,把业主组织起来,通过公告,协商,投票,选举等过程,建立一个有序的业主组织。

这里业主组织叫做业主大会:属于非常设议事组织,主要有两方面职能:

一、为业主间的问题达成共识提供一个解决机制,这个问题的解决基础是一个文本,叫做《业主大会议事规则》。

二、为业主之间建立一个统一的行动纲领性文件,叫做《业主公约》。这二者是理清共有权业主之间的真实意图,形成业主间的内部约束,以及业主组织对外的统一意志的基础。

第三阶段,由于业主大会是非常设组织,故为了行使职能,需一个常设执行机构,来执行业主大会所通过的决议。这个通过选举成立的组织叫做“业主委员会”。

在这个阶段,被选举的人叫做“业主委员会委员”,并任命“业主委员会主任”,此处的业主委员会委员属于业主自选代表,各代表通过民主协商决定业主委员会行为,故这属于一个纯粹的民主议事机构。

这里特别要明确的是,业主委员会并没有法人资格,业委会主任也并不同于一般法人组织的法定代表人,其对业委会工作并无法律上等同法定代表人的法人全权代表权限,其行使职权受业主大会决议结果,以及业主委员会协商结果制约。仅在授权范围内有权做出决定。

成立业主委员会后,主要从事两方面工作,即在业主大会授权范围内:

1、(业主权利保障)共有建筑物修缮,维护,使用。

2、(业主义务承担)费用的筹集,监管,使用。

第七点,为了达到上述物业管理的目的。一般存在三种途径。

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第一种:物业自管,也就是由业主或者业主委员会自己来直接管理。这种情况适用于情况不太复杂,管理难度不大的中小型社区。优点在于自管容易协商与沟通,缺点在于专业化程度不够。

由于现代物业管理区域向大型,超大型发展,建筑物结构亦变的非常复杂。所以共有建筑物的管理逐渐成为一种相对专业化的活动。所以能够提供专业化服务的个人,或者物业管理企业产生。

第二种,物管经理人,以个人为服务提供单位的,一般以专业咨询顾问的形式出现,其目的是提供专业化的物业管理建议。这种形式在国内还比较少见。

第三种,物业企业,以组织形式,即市场主体形式提供专业服务的,这是我国国内物业服务行业的主流。

所以从上图可以看出,物业(企业)不是必须存在,而是只是为了满足特定需求而存在的一种服务主体。其本身既是一种客观需求的满足,又是一种可以被替代的服务形式。

但为什么我们经常有一种感觉,就如题主所问:我们必须有物业(企业)吗?为什么我们不能自己来管理呢?为什么我们不能选择自己所想要使用的物业企业呢?

原因在于我们的物业服务活动的市场化程度非常之低,根本没有形成物业企业之间的良性竞争。原因在于根据《物业管理条例》,一般楼盘的物业企业都是首先入驻的前期物业,这不是说前期物业入驻了就不好。要弄明白这个事情就要看下面第八点。

第八点,从上面的内容可以得出,业主大会、业主委员会,物业企业的关系如下图左侧:

业主大会是意思机关,业主委员会是执行机构,物业企业是实施机关。

首先,物业企业和业主委员会之间是合同权利义务关系。

从物业服务合同的物业服务的履行义务评价角度,只有业主委员会是物业企业的制约部门。换句话,没有业委会,也就没有组织能够制约物业企业。所以物业企业基于自身利益的需要,在入驻之后,必然希望没有义务制约方的存在——也就想方设法的阻碍业主委员会的成立。而业主委员会的成立必然需要业主大会的授权,则物业企业几乎必然的要千方百计阻碍业主大会的召开。专业,全日,有组织的想方设法和千方百计,这对组织业主组织的热心业主来讲,几乎是无法对抗的力量。

从物业服务合同的业主义务履行角度,业主所承担的是缴付物业维护费用的义务,在物业服务合同角度讲,业主委员会担负着缴付物业费用的义务。这也是作为物业企业的合同相对方,可以辖制对方履行合同的几乎唯二抓手(另一抓手是解聘物业企业)。但是,当前物业费的收缴方往往是物业企业,这一抓手直接就失灵了,所以,往往业主委员会对物业企业的监督流于形式。

其次,从业主委员会的角度来讲,业主大会既是其权利来源,又是制约其行使权利的上级机关,所以绝大多数的业主委员会在成立之后,往往怠于或者刻意的避免再次召开业主大会,以求能够尽量减少监督的,自由自在的行使或者滥用权力。这也是我将公司治理结构或者说管理体系对照放在右边的原因。对照公司治理体系,业委会缺乏权利监督,特别是缺乏权利实施过程的监督,这往往导致后期在追责时缺乏必要的证据。这也是形成业伪会的一个重要原因。当然,业委会所面临的问题还有很多,这只是其中一个。

列举上面问题,只是说明现代物业管理体系从制度上所存在的部分缺陷。要解决物业的问题,必须要解决上述前置问题,而对于单个的业主,往往是无能为力。

所以,对于物业企业,我们既需要,又厌恶,既想改良它,又无从着手,又爱又恨..........

来源:网络综合

运营:襄阳物协编辑部


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