案件起因

2004年11月10日，北京市某物业公司与王某所在小区的物业管理委员会签订了《服务合同》一份，约定服务期限自2004年12月15日起至2008年12月14日止，并约定物业服务的收费标准。

合同到期后，王某拒交2010年7月15日至2014年7月14日共四年的物业费。同时王某未交自2011年3月15日至2014年7月15日的冷水费（冷水由北京市自来水公司提供，原告与公司之间有代收冷水费用的协议）。物业公司上诉至法院后，王某以双方之间不存在物业委托关系和物业公司服务不达标为由拒绝缴纳物业费。本案现已审理终结。

法院判令

法院认为，物业公司在北京市某小区尚未成立业主委员会的情况下，接受物业管理委员会的委托负责该小区的物业管理工作，双方签订的《物业服务合同》对该小区的全体业主具有约束力。

合同到期后，虽未继续签订合同，但王某实际上获得了物业公司为其提供的物业服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系，王某应向物业公司交纳其所拖欠的物业服务费用。同时对王某所主张的保安资质问题，经查保安资质合格。物业公司确实与自来水公司之间签订有代收合同，且向王某提供冷水，王某应缴纳所拖欠的冷水费。因此法院最终判决王某支付物业费和冷水费。

律师解析

根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理物业纠纷案件的意见（试行）》的通知（京高法发（2003）389号）文件第四章第15项：物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。

本案中，业主王某与物业公司的合同到期后，由于原有的物业管理委员会尚不存在，小区业主尚未成立业主大会，因此双方没有续签合同。但物业公司却事实上按照先前物业合同约定的条款为小区提供了长期的物业服务，履行了实际上的管理义务，因此可以视为原先的物业合同不因后期没有续签而继续有效，对业主具有约束力。

业主王某无正当理由拒绝缴纳或者在合理的期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

来源：物业社区