老旧小区改造是关系群众切身利益的重要民生工程，谷城县坚持以人民为中心的发展思想，从人民群众最迫切的需求出发，坚持美好环境与幸福生活共同缔造，加大老旧小区更新改造力度，补功能补短板补机制，将老旧小区改造成居民生活幸福、办事方便、居住惬意的美好小区。2020年以来，在县委、县政府的坚强领导下，我们积极顺应群众期盼，按照政府主导、业主参与、部门配合、齐抓共管、共同缔造的原则，制定科学合理的改造方案，严格项目程序，精心组织实施，确保了2020、2021年的42个老旧小区改造完成，2022年的39个老旧小区已完成项目招标等前期工作，进入施工改造阶段。截止目前，共改造房屋 186栋、总建筑面积32.3万平方米，2900余户、12000余人从中受益。
一是共同推进项目实施。老旧小区改造光靠政府“独唱”不行，还要创新体制机制，充分吸引社会力量参与，组成政府、部门、企业、居民共同参与老旧小区改造的“大合唱”，确保改造工作顺利进行。一是充分发挥“领导小组”的统筹作用。成立了县政府领导任组长的老旧小区改造工作领导小组，财政、发改、住建等部门为成员，确定了“县政府牵头抓总、部门具体负责、管房单位扎实推进、社区配合实施”的上下联动、全民参与的工作机制，以年度目标任务为总揽、月进度考核为牵引，周调度会为抓手，细化责任分工，明确时限任务，确保改造工作有序推进。二是充分发挥小区支部引领作用。在小区成立党支部，充分发挥基层党组织示范引领作用，形成“支部引领、党员担当、发动群众、小区自治”的治理思路，共同缔造美好生活，共享老旧小区改造政策的红利，让人民群众在党的领导下更有凝聚力。三是充分发挥党员带头作用。成立了由老党员、老干部组成的业委会或居民自治组织，充分发挥老党员、老干部的先锋模范和带头示范作用，使其既是政策的宣传者，也是政策的坚决拥护者，既当好宣传员，又当好调解员，及时协调解决改造中遇到的困难和问题，确保改造工作顺利进行。
二是切实尊重居民意愿。我们充分发挥居民主体作用，坚持改造全过程让居民参与进来，充分尊重群众的知情权、参与权、监督权。在开展老旧小区改造施工设计之前，我们组织多个工作专班，深入小区和居民家中，请居民列出改造清单，设计单位按清单进行深入设计，设计成果再交回小区，经过居民多次研究讨论，确定改造的主要内容后进行公示，真正把对民生工程的要求落到实处。银城佳苑小区、中药材家属院、县府街52号院等老旧小区按照以上办法进行了调查摸底、方案设计、组织施工，收到了较好效果，改造后的面貌与改造前相比焕然一新，居住功能全面提升，得到了广大居民的普遍好评。
三是敢于攻坚拆违先行。按照县委、县政府的安排部署，我县先期改造了经信系统和原粮食系统破产和改制企业的老旧小区，上报的27个老旧小区有21个是失养失修失管多年的老旧小区，这些小区基础设施不配套、脏乱差现象严重、违建问题突出，居民改造意愿强烈，改造难度和资金投入也相应加大，但我们不畏困难，敢于攻坚，从拆除违建入手，一个问题一套方案的予以解决。目前，我们已拆除27个老旧小区的违建375处，共5200余平方米，其中：天正公司家属院、建陶厂家属院等老旧小区在改造前乱搭乱建占据了大量的小区道路和庭院，拆除后，打通了消防通道，施划了停车位86个。
四是全面补齐小区短板。由于许多老旧小区建成年代较早，普遍存在“用水困难、排水不畅、路灯不亮、管线杂乱”等问题，我们在开展老旧小区改造过程中，从补齐小区基础设施短板干起，集中各方力量，大力开展老旧小区改水、改电、改气及下水道改造等，2021年，我们共改水628户、改电576户、改气328户，改造排水设施18个小区，铺设雨污分流管道2.5公里，新增停车位510 个。随着老旧小区补短板工程的深入开展，很多老旧小区水畅了、灯亮了、路通了，垃圾堆放整齐了，环境变美了，老旧小区改造共建共治共享的理念进一步深入人心。
五是建立长效管理机制。为巩固老旧小区改造成果，确保改造后小区外观“颜值”不反弹，内在“气质”不降低，我们针对各小区实际，引导改造后的小区建立长效管理机制。一方面引进“专业化物业”管理。针对楼栋较多的小区，明确物业管理主体，已有物业公司管理或愿意实行专业化物业管理的改造完成老旧小区由县住建局进行监管，各管房单位通过公开招标引进专业物业公司。目前，县府街52号院、银城佳苑等老旧小区已由专业物业管理。另一方面组建业主委员会，开展居民自治。针对单栋或楼栋较少的小区，通过党建引领，由各管房单位进行兜底式管理，同时坚持自下而上、居民自愿原则，发挥业主、业委会或物管会作用，采取“保洁+”管理模式，推动改造后的老旧小区管理向规范化、市场化方向发展。
我县2020年、2021年的老旧小区改造虽路径不同，但改造后的效果让人振奋。
一是城市面貌焕然一新。通过老旧小区改造，拆除了违搭违建，整治了“蜘蛛网，配套了水、电、路、气等基础设施，消灭了小区间的泥巴路、小菜园，畅通了微循环，从根本上解决了老旧小区脏乱差状况，改善了小区环境和城市面貌，有力促进了省级文明城市建设。
二是改造后小区特色鲜明、功能较为完善。我们注重因地制宜，结合地方特色和城市总体规划，深挖城市历史文化底蕴，改造后的小区更具历史味、文化味和特色味，小区功能更为完善，停车、休闲等问题得到基本解决。
三是小区居民的获得感、归属感、幸福感更强。小区改造后配套了公共基础设施，完善了社区服务体系，健全了小区管理规章，环境更加宜居，得到人民群众的广泛拥护和支持。尤其是银城佳苑、原粮食局家属院、气象局等小区深受居民好评。老旧小区改造，已经成为我县民生工作的一大亮点，得到上级部门的充分肯定，人民日报、新浪网等媒体先后报道了我县老旧小区改造的经验做法。
老旧小区改造效果图
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我县老旧小区改造工作虽然取得了不少进展，但从整体上来看，还存在着诸多困难和问题，主要表现以下方面：
1.基础设施老旧。我县的老旧小区大多数建于上世纪八、九十年代，由于建成时间早，随着房屋使用时间的增加，部分建筑存在结构安全和防火性能差等质量安全问题；道路狭窄或破损严重，部分小区没有安装路灯，配电、消防设施落后，各类管线乱搭乱拉，雨污不分流，下水道堵塞严重，每到暴雨，小区淹水而影响居民出行的情况时有发生；楼梯间等公共环境破旧，存在较大的火灾和坠物等安全隐患。
2.配套设施缺乏。由于建设时期标准低，社会经济发展水平不高，很多老旧小区没有公共活动场所，小区绿化、文化娱乐等配套空间不足，没有公厕、垃圾房，公共停车位、安防监控措施缺乏等问题。
3.改造难度较大。一是我县老旧小区总量较大。经统计，全县2000年以前老旧小区约180个；二是改造矛盾纠纷协调难。一些住户既想改好，又不愿牺牲自己的一些小利益，一旦触及自己利益，抵触情绪很大，时常发生阻工现象；三是老旧小区内私搭乱建现象严重，拆除难度大；四是住户对改造期望较高，实际受客观条件限制，难以完全满足住户要求。
4.专营单位配合力度不够。上级要求水、电、气等专营单位要积极支持老旧小区改造，但没有具体的落实措施，少数专营单位拒绝承担应由其承担的改造费用，既加重了地方财政压力，也影响了工程进度。
5.资金筹集难度大。全县180个老旧小区全部实施改造，经测算约需建设资金2.6亿元，虽然可以向上争取中央财政老旧小区改造专项资金，但上级要求的地方配套和单位、居民出资没有很好的落实。
6.物业管理缺位。上世纪90年代以来，城镇住房制度改革推进，老旧小区逐渐形成了房改房、承租房、回迁房、商品房等多种房屋产权形式共存的局面，形成了较为复杂的所有权结构，产权界定模糊不清。同时，与之配套的物业改革相对滞后，物业服务和收费标准无法统一，物业费收缴困难，造成老旧小区普遍缺乏必要的物业管理服务，部分小区呈现出“脱管、失管、弃管”，处于无人管理和维护的状态。
总之，当前我县老旧小区面临的基本公共服务供给不足等问题比较突出，也反映了我县老旧小区居民群众人居环境维护提升与城市更新过程、城市化进程未能同步发展。归根结底，这是城市发展过程中不充分、不平衡的问题，是新时代我国社会主要矛盾在城市中的反映。对老旧小区生活环境、居住品质的提升，关系到城市健康有序发展，关系到社会发展公平的实现，关系到社会和谐稳定，关系到市民对城市改革发展成果的获得感。因此，对上述老旧小区改造工作中出现的问题，不容忽视，亟待解决。
经管房单位申报，我县“十四五”期间计划改造老旧小区180个，均已纳入国家住建部《城市老旧小区改造项目库》，涉及改造房屋468栋，户数 9101户。其中: 2021年计划改造的10个、2022年计划改造的10个老旧小区已纳入2021、2022年市政府工作报告“民生实事”之一。为保证项目改造的顺利推进，借鉴宜昌等城市的先进经验，特提出如下建议:
（一）发动群众参与，坚持“共同缔造”。
要按照省委王书记在老旧小区改造座谈会上的讲话要求，坚持以人民为中心，充分运用“共同缔造”理念，激发居民群众热情，调动小区相关联单位的积极性，共同参与老旧小区改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。一是在改造前由业主单位或社区居委会指导小区选举产生业主委员会，由业委会负责与居民充分沟通，提前做好群众思想工作，充分发挥社区党员干部、社会贤达和其它热心群众的带动引领作用，争取居民理解和支持。二是改造时有业主单位组织业主全程参与，由居民就改造内容和小区后续管理充分讨论。三是鼓励支持加装电梯。老旧小区居民在加装电梯上呼声较高，建议建立电梯加装绿色审批通道，在原建设项目用地范围内加装电梯的，不再办理土地占用等相关手续，免收土地价款、城市基础设施配套费等行政事业性收费，在业主意见统一的前提下，不考虑加装电梯后住宅采光、日照间距等问题，同时简化规划、设计、施工、消防等审批流程、缩短审批时限，即在社区居委会或业主委员会组织下，本单元三分之二以上业主同意即可批准实施，由业主自行协商确定资金分担办法和低层住户利益补偿办法，财政给予适当奖补。四是抓好设计变更。谷城和枝江市在居民要求设计变更上情况相似，建议结合我县实际，在施工改造过程中，对居民提出的合理化建议予以采纳，需要设计变更的及时予以变更，同时对不同小区同一项目的资金打通使用，提高资金的使用效益。
（二）加强组织领导，强化专班运作。
为保障老旧小区改造工程能顺利有序的推进实施，我县已成立了由政府分管领导为组长，相关部门领导为成员的老旧小区改造工作领导小组。我们将积极向领导小组汇报，争取实行专班负责制，明确专班人员和具体工作职责，并定期召开工程总结汇报会议，总结评价工程进展工作，解决纠正存在的问题，安排部署后续工作，为老旧小区改造工作提供长期有效的组织保障。一方面探索政府统筹组织、部门具体实施、居民全程参与的工作机制。充分发挥部门、社区党组织的作用，在老旧小区改造各环节充分反映居民需求；另一方面探索因地制宜的项目建设管理机制。强化统筹，完善老旧小区改造有关标准规范，建立工程师、规划师进老旧小区等制度，发挥专业人员作用，共同推进老旧小区改造工作。
（三）坚持拆违先行，扫清改造障碍。
在编制好老旧小区改造规划的基础上，按照先拆违后改造的原则，在摸清底数的同时，组织自然资源和规划、城管等部门和业主单位、社区组建强有力的拆违专班，坚决拆除乱搭乱建的违法建筑和附属物，腾出公共空间，畅通小区道路，为老旧小区改造创造有利条件。
（四）强化协调配台，凝聚工作合力。
首先要进一步明确各部门工作职责：住建部门负责老旧小区改造的总体规划和协调推进;发改部门负责项目申报，积极争取中央、省补助资金;财政部门负责政府一般债申报和本级补助资金拨付;其它部门在职责范围内各负其责;各业主单位和社区居委会为老旧小区改造申报和实施主体，开展小区改造的宣传、全面摸排小区居民改造意愿，并具体负责小区拆违、水电改造等工作。
（五）落实配套资金,推进项目实施。
我县老旧小区改造项目上级补助资金到位比例不高，2022年项目总投资4093万元的老旧小区改造项目目前仅到位 中央财政城镇保障性安居工程补助资金522万元，资金缺口较大。根据财政部、住建部关于老旧小区改造配套资金比例的要求，地方政府和管线产权单位都要按比例配套资金，统筹用于老旧小区配套设施建设，以确保老旧小区改造顺利完成，达到整体改造提升的效果。我们要探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制,按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造，尤其要明确管线产权单位的出资责任、比例和具体标准，提高管线单位参与老旧小区的责任感和使命感。
（六）实施连片改造，提升改造效果。
为使每一个市民都充分享受到城市发展和旧改政策的红利，借鉴当阳市的经验，建议县政府邀请第三方机构，对整个城区的老旧小区进行统一规划，结合城市更新进行连片改造。可优先考虑对老旧小区集中的龙家湾社区、顺城街社区、西关街社区、城内街社区、三里桥社区5个社区的193个老旧小区范围内及周边的道路、照明、供电、给排水、供气等配套设施进行打包连片改造。通过整体设计、统一部署，将以往单一地面改造的提质方式转化为综合环境改造，变过去单纯的基础设施完善为社区整体功能的提升，让地处城市中心的老旧小区焕发新的活力，促进城市品质与管理水平全面升级。
（七）建立长效机制，巩固改造成果。
探索健全一次改造、长期保持的管理机制。加强基层党组织建设，指导业主委员会或业主自治管理组织，实现老旧小区长效管理。业主单位和社区要指导成立业主委员会，引入社会化的物业管理，建立社区、小区业委会、物业企业三位一体的小区管理机制，不断提升小区物业管理水平，保持老旧小区改造成果。
老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神、解决城市发展不平衡不充分问题、实现人民群众对美好生活向往的重要举措,我们要用拼搏向上的精神、扎实苦干的作风，把人民群众的小事当成我们的大事，从人民群众关心的事情做起，从让人民群众满意的事情做起，推动老旧小区改造，为决胜全面建成小康社会、实现人民对美好生活的向往作出新的更大贡献！
