从一起树木损坏财产案谈物业公司如何做好绿化管理
发布时间:2022-06-21 15:49:33 发布人:阿宁 浏览次数: 61

住宅小区舒适宜人的绿化环境不仅是商品房销售时的卖点,也是业主对美好居住品质的向往。绿化作为住宅小区内有生命的基础配套设施,对提升住宅小区景观面貌,改善居住环境都具有重要作用。然而,由于物业公司绿化管理上的疏忽产生的纠纷时有发生。本期专栏文章从一起小区内树木造成他人财产损害赔偿案,谈谈物业公司如何做好小区的绿化管理,以期减少法律风险,提升服务品质。


image.png


案情回放

2017年10月22日,王某驾车到唐山市路北区滨河路2号电厂工房办事,车辆临时停在电厂工房北侧小区马路上。因小区路旁树木未及时清理,枯死的树木倒在王某车辆上,直接造成车辆损失。随后王某向当地派出所报警,经了解该小区是由滨河公司提供物业服务。

王某认为,根据《唐山市城市绿化管理条例》规定,滨河公司作为小区树木的管理人,未及时对树木进行维护管理造成自身财产损失,应当予以赔偿。故向法院提起诉讼,要求判令滨河公司赔偿其车辆损失八千余元。

滨河公司答辩称,首先,虽然电厂工房小区属于公司物业管理的辖区范围,但是物业服务的范围是供水、供电、供暖,小区内的树木并没有收过物业费,该树木不属于物业公司管理;其次,王某的车辆没有停在停车位,属于违章停车;最后,从现场照片来看,树木有许多绿叶,是正常的生存状态,不存在隐患,当天是因为刮风将树木折断,属于不可抗力原因,滨河公司认为其不应当承担赔偿责任。

法院经审理认为,本案中,滨河公司疏于管护,未能及时关注树木隐患并进行清理,由于自身存在管理过错导致树木遇暴雨倾倒将王某的车辆砸坏,滨河公司需要承担赔偿责任。根据双方的过错程度,滨河公司对王某的车辆损失承担部分赔偿责任。



律师说法

本案的争议问题是物业公司是否应当对小区内树木给他人造成的财产损失承担赔偿责任。以下针对滨河公司的三点抗辩理由分析小区绿化管理涉及的相关法律问题。


问题一:小区内绿化管理的责任人是谁?

滨河公司辩称,虽然涉案小区属于该公司物业管理的辖区范围,但是物业服务的范围是供水、供电、供暖,对于小区内的树木并没有收过物业费,不属于物业公司的管理范围。对于小区内绿化管理的责任人该如何认定?

新建小区的绿化由房地产公司建设,房屋交付后的管理则由物业公司接手。根据国务院《物业管理条例》第二条规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。通常物业服务合同中物业公司的服务内容也包含公共绿化的养护服务。

本案所在的唐山市绿化管理条例已有规定,企事业单位在规定用地范围内种植和管理的树木归该单位所有。其他地方法规也有类似规定,例如《江苏省绿化管理条例》规定,新建、扩建、改建的居住区绿地和单位附属绿地的绿化,由建设单位负责建设;现有居住区绿地和单位附属绿地的绿化,由居住区管理机构和本单位负责建设。

由此可见,虽然建筑区划内的绿地属于业主共有,而物业公司作为管理单位,是小区内绿化种植的管理责任人。物业环境绿化管理是物业公司受业主委托,通过对物业服务区域内的树木,花草等的养护和保持物业服务区域内环境的清新和优美。这其中当然包括绿化管理,即修剪花草树木,维护绿化环境等内容。本案中,滨河公司辩称树木管理并不是物业服务的范围,对树木造成的损害不应当承担赔偿责任的观点是错误的。河滨公司现为小区的物业管理人,对小区内设施、设备及树木具有管理职责。滨河公司以未收取过树林的物业费为由抗辩自己不应承担赔偿责任的理由显然得不到法院的支持。


问题二:过错如何认定?

滨河公司辩称,王某的车辆没有停在停车位,属于违章停车,由此造成的损失自行承担责任。那物业公司是否只要证明对方存在过错就可以免除自身的责任呢?

根据我国《侵权责任法》规定,因林木折断造成他人损害,林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。树木致人损害的侵权责任适用过错推定责任原则,如果受害人请求赔偿,只须举证证明自己的损害事实。而所有人或者管理人如果主张自己无过错,应当举证证明,如果不能证明或者证明不足,则推定应当承担侵权损害赔偿责任。如果被侵权人对损害的发生也有过错的,才可以减轻侵权人的责任。

本案中王某的车辆停放位置也具有一定过错,可以减轻滨河公司的赔偿责任。法院最终判令滨河公司承担王某70%的损失。


问题三:什么是不可抗力?

滨河公司辩称,树木倾倒当天是由于狂风暴雨天气造成,系不可抗力原因导致,不应承担赔偿责任。是否狂风暴雨造成损害就能必然免除物业公司的赔偿责任呢?

不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,通常包括自然灾害,如台风、地震、洪水、冰雹及政府行为等。法院认为本案中树木倾倒当天狂风暴雨系正常天气现象,不属于不可抗力的范围,滨河公司不能以此理由认为不承担赔偿责任。



实务指引

绿化是构成小区美化优化环境的重要因素,它能够调节小区内局部生态平衡,是物业管理的重要部分,但也是很多物业公司容易忽视的部分。做好绿化养护管理,可以避免类似于本案的法律纠纷,也会给业主带来舒适感,从而提高物业公司的竞争力。在此,对于物业公司的绿化管理工作建议如下:


建议一:制定绿化管理制度  加强监督

绿化管理的内容包括绿化建设和绿化养护管理。前期物业服务阶段,物业公司应当争取早日介入,以便于更好地了解和掌握小区情况,充分利用小区内的土地,积极参与小区的绿化环境布局规划中,做好绿化基础建设工作。

对于常规物业服务期内,物业公司应当熟悉小区绿化布局及各区域绿化养护现状,建立绿化工程的施工管理、合同管理及档案管理等一系列绿化管理制度。合理安排绿化人员定期检查,督促养护;及时关注天气变化,做好应对措施;组织人员定期巡查,记录、报告绿地及小区卫生现状,发现问题及时处理。在日常管理过程中,应当设专业人员负责绿化设施及器具的养护并且做好绿化人员的考勤工作,认真组织绿化人员定期或不定期的培训,学习业务知识,提高养护、管理水平。

如果物业公司不具备绿化维护专业能力,可以视需要将服务区域内的绿化专项服务委托给专业的绿化公司,但是仍然要加强对绿化公司的监督和管理,共同维护好小区的绿化环境。


建议二:不得随意修剪砍伐树木

实务中,有些物业公司存在一个误区,认为小区内的绿化树木可以自行作主,于是出现擅自修剪或移植造成树木枯死的情形。现行法规规定,城市中的树木,不论其所有权归属,任何单位和个人不得擅自砍伐、移植。确需砍伐、移植的,必须经城市人民政府建设(园林)行政主管部门批准,并按照规定补植树木或者采取其他补救措施。居住区绿地和单位附属绿地的绿化建设,应当接受城市人民政府建设(园林)行政主管部门的技术指导,否则将会受到相应的行政处罚。

在物业管理绿化过程中,物业公司不得随意砍伐或者移栽树木以及改变小区内的绿化环境。物业公司作为服务单位,在移栽花草树木或者其他绿化管理时,需要征求业主同意。对于高大树木,千万不要因为遮挡阳光就自行实施修剪,因为缺少专业的施工工具和技术,修剪过程中很可能因为缺少高空作业经验和知识引发安全事故,同时也容易对树木造成永久性的损伤。建议物业公司将待修剪的树木报至所在社区进行备案,接受园林主管部门技术指导后统一进行修剪。


建议三:加强与业主沟通  共同营造美好环境

“美化家园,人人有责。”物业公司要想做好绿化管理工作,还需要引导业主共同参与。物业公司可以向小区住户积极宣传绿化管理相关法律法规,倡导住户积极履行植树或者其他绿化义务,树立绿化保护意识,共同保护小区的绿化环境。也可以经常组织住户参加庭院绿化种植浇水、除草等公益活动,增强业主的爱护绿化理念,改善居住环境。

同时,物业公司对物业管理区域内破坏绿化的行为要及时予以制止,要求相关人员停止侵害、排除妨害,必要时应向有关行政管理部门报告并妥善处理,共同维护绿化成果。


我想说:
  • 评论
0条评论
  • 最新评论