问

业主大会的成立要素有哪些？

答

一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。同一物业管理区域内，交付的房屋专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%或者交付房屋套数达到总套数50%或者自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达20%的，应当召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。业主总人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

符合以上规定的，建设单位应当向所在地住建部门提出召开首次业主大会会议的书面报告，业主也可以提出书面报告，所在地住建部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当自收到通知之日起30日内，组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

问

业主大会可以决议哪些事项？

答

业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会按照法律、法规和《业主大会议事规则》的规定组织召开。下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定其中第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。