案例分析 | 在自己车位上涂鸦物业公司管得着吗?
发布时间:2023-04-18 17:01:09 发布人:阿宁 浏览次数: 865

近日,“女子28万元买两车位涂鸦被要求复原”一事引发热议。


真实案例

据公开报道,浙江嘉兴一女子在自己购买的两个车位上进行涂鸦——画上了一些卡通人物。涂鸦前女子与小区物业公司进行了沟通,物业公司告知涂鸦就不保修。女子觉得可以接受,随即着手涂鸦。


但涂鸦后却被物业公司要求恢复原样。物业公司称,并未明确告知该女子是否可以涂鸦,目前已经在帮她整改,并会给出一个解决方案。该女子称,恢复原样需要物业公司赔偿损失。


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漫画:李晓军


  

对此,网友们议论纷纷。有人说,“自己的车位,凭什么不让涂鸦”“自己车位就该自己做主,物业公司管得也太宽了”;也有人表示理解物业公司的做法,要考虑车库的美观和安全性;还有人发出疑问,“小区内的车位到底可以怎么用”“物业公司管理服务的边界在哪儿”?

近年来,随着汽车的普及,因车位引发的纠纷屡见不鲜。《法治日报》记者就“女子28万元买两车位涂鸦被要求复原”一事,以及涉车位与物业公司相关权限等问题采访了多位律师。

看合同中有无限制性规定

对自己买的车位可以进行涂鸦吗?

北京瀛和律师事务所物业管理法律事务部主任赵中华说,根据民法典有关规定,业主对其购买的车位享有包括涂鸦在内的占有、使用、收益和处分的权利,但同时业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

“也就是说,如果小区管理规约、物业服务合同对此有限制性规定,则业主对自己购买的车位不得涂鸦。对于承租车位的业主,只有日常使用的权利,未经车位产权人同意,不得随意涂鸦。”赵中华说,地上车位和地下车位不是区分车位产权归属的标准,两者在上述情形中没有区别。


  

对车位进行涂鸦,需要经过物业公司的同意吗?

北京海润天睿律师事务所律师、北京市律师协会物业管理法律专业委员会主任包华告诉记者,对购买的车位进行涂鸦,对物业公司履行车位管理职责产生了一定影响,且对车位涂鸦的过程中,可能会影响到周边车辆的停放秩序。因此从合理性角度来讲,有必要提前通知物业公司。但除非有物业服务合同约定,或者业主组织决定,否则物业公司对此没有审核权。
  

北京德和衡律师事务所律师马丽红说,对于租用的车位(不含人防车位),需看签署的租用合同中是否有相关限制性规定,如无相应限制,建议在咨询车位所有权人并得到书面许可后再进行涂鸦,以防自行操作造成不必要的损失。另外,如无相反约定,承租人还需在租赁期限届满返还时将车位恢复原状并承担相应费用;对于人防车位,车主并没有车位所有权,涂鸦之前,建议先行咨询物业公司或开发商等,并鉴于有关法律对人民防空工程的特殊要求,不建议在人防车位上进行涂鸦。
  

还有些小区没有固定车位,对此马丽红认为,在这种情况下对车位不享有专属使用权,除非经过所有权人书面同意,否则无权进行涂鸦。
  

“针对需要通过物业公司同意而后涂鸦的车位,若物业公司之后反悔的,相关涂鸦的损失已经产生,车主可向物业公司主张相关损失的赔偿。因此建议车主在向物业公司征询意见时,保留相关回复的证据,一并保留有关涂鸦及清理涂鸦产生的费用证据。”马丽红说。




车位使用五花八门纠纷多


  除了给车位进行涂鸦外,现实生活中,人们对车位还有各种各样的“用法”,引起了不少纠纷。


近日,家住山东青岛的周先生反映称,其所住小区2号楼前,地上画了9个停车位,结果8个车位被安上了地锁。小区虽然有地下车库,但大部分人都没有购买,主要抢地上车位停车。对于加装地锁的问题,周先生等业主多次联系物业公司,但迟迟未得到解决。

  

马丽红说,公共车位任何人不得私自抢占,如《北京市机动车停车管理办法》就规定,任何单位和个人不得擅自在道路上和其他公共区域内设置地桩、地锁等障碍物阻碍机动车停放和通行,不得在未取得所有权的停车位上设置地桩、地锁。擅自设置的,相关执法部门有权责令停止违法行为,恢复原状。
  

“车主自己购买的车位,享有该车位的所有权,在上面安装地锁亦不侵害其他业主的权益,法律是允许的;若车主租赁车位的,其在租赁期间内享有该车位的占有、使用权利,亦可以通过加装地锁的方式维护自己的使用权。但应注意的是,为避免违约责任,在租赁合同终止时,相应车位应恢复至约定的归还状态”马丽红说。
  

此外,还有些业主会将自己购买或租的车位在闲置时转租出去,对此,物业公司是否可以进行限制?
  

包华说:“业主购买的车位可以转租,但承租人必须是小区业主或者合法使用人。若该承租人违反法律和小区规约使用车位,业主也需要承担相应责任。业主承租的车位能否转租,需要根据车位租赁协议确定。如果小区的车位使用管理办法或者停车服务合同中有限制性规定,则承租车位的业主不得转租。”
  

还有人在社交平台上分享,因为家中东西实在太多,于是把一些杂物放在了车位上,甚至将车位一角闲余空间利用起来,做了个收纳箱放置东西。这么做是否合法?
  

赵中华说,车位具有特定用途,业主对于购买或承租的车位享有使用权,但应当依据物业服务合同、停车服务协议和小区管理规约的约定,合理使用车位,这里显然不包括放置杂物。且对于物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业公司应当及时采取合理措施制止。因此,在车位上堆放杂物或加建储物空间,若侵害其他业主的权益或影响消防安全等,物业公司有权采取合理措施制止。
  

车主在车位上放置私人物品的行为,在马丽红看来,根据物业管理条例,停车场作为小区的配套设施应属于物业管理范围,但该管理仅属于物业公司基于小区公共利益的需要,对小区配套设施进行维修、清扫等维护、养护管理,并不涉及车主私人车位及车位内物品的管理,车主与物业公司就车位内物品亦不形成保管法律关系,因此物业公司有义务在合理职责范围内对进出车库的人员进行管理、对停车场进行维护、养护义务,至于车位上物品安全,还有赖于车主自身加强管理。
  

记者注意到,在一些商住小区、商场,不少车位被占或出租给第三方,用于洗车、修车等服务,导致购物、用餐高峰时车位紧张。
  

对此,赵中华说,将地下车位出租、出卖去开洗车店的行为,属于改变车位的规划用途,根据国家城乡规划法和各地停车场管理的相关法规、规章,需要由行政主管部门审批,未经审批,擅自改变用途,可能会涉及相关行政处罚。



不损害其他业主合法权益


  可以看到,除了用来停车外,在现实中车位还有着多种使用途径。对于车位,业主合理使用和物业管理的边界和平衡点在哪,怎样才能让人们车位使用得更加舒心、放心?


“法律法规的规定和合同约定是车位合理使用和物业管理的边界和平衡点。”马丽红说,车位所有权人虽可享有专有部分的占有、使用、收益、处分的权利;租用人虽享用车位的使用权,但车主的权利行使也影响着众多其他业主权益的享有,所有权人或使用权人在行使权利时不得危及建筑物的安全,也不得损害其他业主的合法权益。

  

“物业对房屋及配套设施设备和相关场地的管理,不能顾此失彼,在保障车位所有权人或使用权人行使权利的同时,也应对相应权利的行使进行监督,基于维护广大业主基本权利的原则,对违反公序良俗、侵害他人合法权益的现象及时制止。”马丽红说。
  

包华说:“车位的业主或者使用人根据规划用途合理使用车位,物业公司根据物业服务合同为业主提供车位服务,双方在事前明确自己的权利和义务,这样就不会引起不必要的纷争。”



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