作为小区业主
很有必要知道自己的权利义务有哪些
如何行使这些权利及履行相应义务
在权利受损时如何使用法律进行有效救济
……
下面就让我们认识《民法典》，
在法典中寻找答案。
Q1：作为业主小区哪些事项需要业主共同决定？如何行使决定权？ 答 民法典中明确了业主共同决定事项包括制定和修改业主大会议事规则、选举业主委员会成员、选聘物业管理人及使用建筑物及其附属设施的维修资金等涉及小区管理的重大事项。同时，也明确了业主可以通过民主选举成立业主委员会，作为业主大会的常驻执行机构，维护业主权利、监督物业公司的管理运作，在小区物业重大问题的决策上采取民主的方式，保障绝大部分业主的权利。 #法条定位# 《民法典》第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 Q2:一楼“住改商”楼上住户可否一票否决？ 答 可以一票否决，“住改商”除遵守法律、法规以及管理规约外，还必须经利害关系的业主一致同意。 #法条定位# 《民法典》第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经利害关系的业主一致同意。 Q3：作为业主的义务有哪些？应如何履行？ 答 行使权利时不得危及建筑物安全，也不得损害其他业主的合法权益，同时还需要配合物业工作。 #法条定位# 《民法典》第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 《民法典》第二百七十三条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务； 《民法典》第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。 业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。 业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。 Q4：小区共有部分出租谁说了算？收益如何分配？ 答 小区共有部分出租不是物业服务企业决定的，而是由全体业主共同决定的。利用小区业主共有部分产生的收益在扣除合理成本后，属于业主共有。 #法条定位# 《民法典》二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。 Q5：“高空抛物”导致的侵权责任谁来负责？ 答 “高空抛物”造成他人损害的，由侵权人承担侵权责任；在无法确定具体侵权人时，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。 #法条定位# 《民法典》一千二百五十四条 禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。 物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。 发生本法第一款规定的情形的，公安机关应当依法及时调查，查清责任人。
