建议在《条例》总则中增设一条，明确“物业管理应当遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则”，并规定“建立健全中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业等协调运行机制”，使党建引领从政策倡导上升为法定原则，为基层党组织在物业管理中发挥领导作用提供明确的法律依据。

一是推进物业服务企业党组织建设。建议在《条例》中规定：“符合条件的物业服务企业应当建立党组织。暂不具备单独建立条件的，可以通过联合组建、选派党建工作指导员等方式实现党的工作全覆盖。”同时将党建工作情况纳入物业服务企业信用评价体系和选聘参考条件，以刚性约束保障组织覆盖。可参照《中华人民共和国公司法》相关条款，对企业建立党组织作出明确规定。

二是明确业主委员会中党员占比和资格审查机制。建议在《条例》中规定：“业主委员会中党员比例一般不低于二分之一。社区（村）党组织应当加强对业主委员会委员候选人的资格审查，对不符合条件的候选人及时提出异议。”《中国共产党章程》规定党员应在社会生活中发挥先锋模范作用。业主中的党员兼具“业主身份”和“党员身份”双重属性，由他们通过法定程序进入业委会，既能依法代表全体业主利益，又能自觉贯彻党的群众路线。北京的部分小区实践表明，在业委会中党员占比超过50%的小区，物业服务纠纷投诉率明显低于其他小区，其业委会运行更加规范有序。

三是确立“双向进入、交叉任职”法定机制。建议在《条例》中规定：“推动符合条件的社区（村）党组织成员、居（村）民委员会委员通过法定程序兼任业主委员会委员；推动符合条件的物业服务企业党组织负责人、项目负责人兼任社区（村）党组织或居（村）民委员会委员。”通过法定化交叉任职，打破组织壁垒，形成治理合力，从根本上破解“两张皮”问题。

一是明确街乡镇在物业管理工作中的职责。建议在《条例》中规定：“街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定；参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业管理纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。”

二是明确街乡镇主导业主大会会议筹备工作。建议在《条例》中明确规定：“符合业主大会成立条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后三十日内组建业主大会会议筹备组。筹备组由街道办事处、乡镇人民政府代表、社区（村）党组织代表、建设单位代表、业主代表组成，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组应当自成立之日起六十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。”同时配套规定筹备组的工作规程、经费保障和责任追究制度，确保街道指导既有法定授权又有程序约束，推动业主自治从“启动困境”走向“规范起步”。

三是明确街乡镇主导业主委员会换届改选工作。建议在《条例》中规定“业主委员会任期届满前六个月，应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组，并在业主委员会任期届满前，由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其履行职责。街道办事处、乡镇人民政府也可以应业主书面要求组建换届小组。换届小组依照筹备组的人员构成组建。”

四是增加街乡镇代为履行排除专有部分安全隐患义务的规定。建议在《条例》中规定：“建筑物专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，相关业主应当及时采取修缮及其他消除危险的安全治理措施。业主不履行维修养护义务的，可以由街道办事处、乡镇人民政府组织代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由相应业主承担。”

一是建立社区物业管理委员会制度。建议规定“社区（村）党组织应当牵头成立社区物业管理委员会。社区物业管理委员会是社区党组织领导下的物业管理议事协调机构，由社区（村）党组织负责人担任主任，成员由物业服务企业代表、业主委员会代表、居（村）民委员会代表、属地执法部门代表、建设单位或产权单位代表等组成。社区物业管理委员会的主要职责是：定期召开联席会议，协调解决本社区物业管理中的重大事项和突出矛盾纠纷；统筹协调各方主体依法履行物业管理相关职责；组织开展物业服务质量的监督评价；推动老旧小区物业服务覆盖和长效管理机制建立；组织协调突发公共事件应对中的物业服务保障工作。”同时，配套规定社区物业管理协调委员会的议事规则和决议执行保障机制，确保其协调成果既有法定依据又有执行力，推动物业管理从“各方博弈”走向“协同共治”。

二是建立物业服务项目负责人到社区报到制度。建议在《条例》中规定：“物业服务企业应当在物业服务项目负责人到岗后三十日内，到项目所在地社区（村）党组织报到，接受属地党组织的指导监督。物业项目负责人应当定期向社区（村）党组织汇报物业服务工作，参与社区物业管理协调委员会相关工作。”此举旨在将物业服务全面纳入社区治理体系，强化属地统筹能力。

三是健全社区党组织对物业服务的监督评价权。建议授权社区（村）党组织对辖区物业服务企业的服务质量进行定期评价，评价结果作为物业服务企业信用评级、项目续聘、表彰奖励的重要参考。对评价结果连续不合格的企业，社区党组织可建议业主大会依法启动解聘程序，使党组织的监督从“软性倡导”转化为“刚性约束”。

一是明确村（居）民委员会在物业管理工作中的职责。建议在《条例》中规定“明确村（居）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制；有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问，引导规范运作；指导、监督物业服务人依法履行义务，调解物业管理纠纷。”

二是明确村（居）民委员会列席业主大会会议相关要求。建议在《条例》中规定“召开业主大会会议的，业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示，并报物业所在地的居民委员会、村民委员会。居民委员会、村民委员会应当派代表列席会议。”

三是明确由村（居）民委员会指导物业服务企业开展突发事件应对工作。建议在《条例》中规定“突发事件应对期间，物业服务企业应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合村（居）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。”

一是建立党建引领下的多方协商共治制度化平台。建议在《条例》中规定“社区（村）党组织应当建立健全物业管理协商共治机制，定期组织居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主代表等召开联席会议，协商解决物业管理重大事项和矛盾纠纷”。以制度化协商平台为载体，打通多元主体协同治理的“最后一公里”。

二是推动城市管理和行政执法进社区。建议在《条例》中规定“县级以上人民政府应当推动城市管理执法力量向住宅小区下沉，建立城市管理进社区工作机制。街道办事处、乡镇人民政府负责统筹协调辖区内城市管理进社区工作。城市管理综合执法部门应当会同公安、消防救援、自然资源、生态环境、市场监管等有关部门，建立联合执法进小区工作机制，编制住宅小区常见执法事项清单，明确各相关部门的执法职责边界和联系方式，并在住宅小区显著位置予以公示。物业服务人员发现住宅小区内违法建设、毁绿占绿、违规装修、占用消防通道等违法违规行为的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当立即向有关部门报告并配合依法处置。有关部门接到报告后，应当及时到场依法处理，不得推诿。街道办事处、乡镇人民政府应当建立‘社区吹哨、部门报到’快速执法联动机制，组织有关部门定期开展联合巡查和重点检查，对住宅小区内违法违规行为实行清单化管理、台账式跟踪、闭环式处置。”同时配套规定执法进小区的考核监督和责任追究制度，确保城市管理执法力量既有权进、又进得实、更能见效，形成“源头发现—劝阻报告—快速响应—依法处置—跟踪反馈”的闭环治理链条。

三是增加物业服务企业承担基层公共服务获得费用和物资支持的规定。建议在《条例》中规定“政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会委托物业服务企业承担社会管理、应急处置或者其他公共服务事项的，应当向物业服务企业支付相应费用，并给予必要的物资支持。”

四是建立分层递进的物业纠纷化解体系。建议在《条例》中规定“物业服务矛盾纠纷应当遵循协商先行、调解优先、仲裁衔接、司法兜底的分层化解原则。业主与物业服务人、业主委员会之间的矛盾纠纷，应当首先通过协商方式解决；协商不成的，可以向人民调解委员会、行业协会调解组织或者社区物业管理委员会申请调解；调解不成的，可以依据仲裁协议申请仲裁，或者依法向人民法院提起诉讼。”

五是强化物业纠纷人民调解机制。建议在《条例》中规定“街道办事处、乡镇人民政府应当设立物业纠纷人民调解委员会，或依托现有人民调解组织设立物业纠纷调解工作室。物业纠纷人民调解委员会应当吸收社区工作者、退休法官和检察官、律师、物业管理专业人员、业主代表等参与调解工作。经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。双方当事人可以自调解协议生效之日起三十日内，共同向人民法院申请司法确认；经司法确认有效的调解协议，一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。”

一是设立业主委员会基本工作制度之工作档案制度。建议在《条例》中规定“业主委员会应当建立健全工作档案制度，对业主大会会议记录、业主委员会会议记录、物业服务合同、公共收益收支凭证、专项维修资金使用申请材料等重要文件资料建立完整档案，指定专人保管。换届时应当将全部档案资料完整移交给新一届业主委员会；业主委员会任期届满未产生新一届业主委员会的，应当将档案资料移交居（村）民委员会或街道办事处、乡镇人民政府代为保管。档案资料损毁、丢失的，相关责任人应当依法承担法律责任。”

二是设立业主委员会基本工作制度之信息公开制度。建议规定“业主委员会应当建立信息公开制度，在物业管理区域内显著位置和物业管理信息平台，及时向全体业主公开下列信息：业主委员会成员及分工情况；业主大会议事规则、管理规约；业主大会和业主委员会会议决定；业主委员会工作经费的收支情况；物业服务合同的签订及履行情况；公共收益的收支情况；专项维修资金的筹集和使用情况；业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费等费用的情况；法律法规规定和管理规约约定的其他应当向业主公开的信息。前款第四项、第六项、第七项信息应当至少每半年公示一次，公示期不得少于十五日。业主对公示内容有异议的，业主委员会应当在七日内予以答复。”

三是设立业主委员会基本工作制度之印章使用管理制度。建议在《条例》中规定“业主大会、业主委员会的印章由业主委员会指定专人保管，印章使用须经业主委员会会议决定并登记备案。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的法律责任。”

四是设立业主委员会基本工作制度之履职报告制度。建议在《条例》中规定“业主委员会应当建立履职报告制度。业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次履职情况，并向全体业主公开年度报告。年度报告应当说明业主委员会会议召开情况、物业服务监督情况、公共收益收支及管理情况、专项维修资金筹集和使用情况、投诉处理情况以及下一年度工作计划。社区（村）党组织应当每年主持对业主委员会的民主评议。业主委员会成员应当向业主大会报告个人履职情况。”

五是增加业主委员会配合政府有关部门的义务。建议在《条例》中规定：“业主委员会应当履行以下职责。配合街道办事处、乡镇人民政府和消防、城市管理综合执法等政府有关部门，共同做好物业管理区域内的消防安全、环境卫生、违法建设整治、公共秩序维护等工作；发现物业管理区域内存在违反消防安全规定、违法建设、擅自改变房屋用途、侵占消防通道等违法违规行为的，应当及时劝阻、制止，并向有关部门报告；协助政府有关部门开展入户检查、隐患排查、宣传教育和应急演练等工作。业主委员会成员应当带头遵守法律法规和管理规约，不得实施违法建设、占用消防通道等违法违规行为。政府有关部门依法进入物业管理区域开展执法活动的，业主委员会应当予以配合，不得阻碍。”同时配套规定，业主委员会不履行配合义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正；情节严重的，可以建议业主大会罢免相关责任人的委员资格，确保配合义务既有法定依据又有刚性约束。

六是增加业主委员会及委员不当决定追责规定。建议在《条例》中规定“业主委员会超越职权作出的决定或者虽未超越职权但因故意或重大过失作出的决定，给业主造成损失的，由签名同意该决定的业主委员会委员承担与其过错相应的赔偿责任。业主委员会以业主共有资金对外承担赔偿责任的，可以向有过错的业主委员会委员追偿。”通过明确过错责任原则和追偿制度，解决业委会责任主体不清的难题，既要保障业主委员会依法履职的积极性，也要防止委员滥用职权损害业主利益。

七是建立业主委员会委员候补制度。建议在《条例》中规定：“业主委员会应当设立候补委员。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数的二分之一设置。候补委员由业主大会选举产生，选举规则由业主大会议事规则规定。业主委员会委员出缺时，由候补委员按照选举得票顺序依次递补，并向全体业主公示。递补后的业主委员会委员人数不得少于业主大会议事规则规定的人数。候补委员在候补期间可以列席业主委员会会议，但不享有表决权。递补为委员后，其任期与本届业主委员会任期相同。所有候补委员递补完毕仍不能补足缺额，导致业主委员会委员人数不足总人数二分之一的，应当按照本条例规定重新选举产生业主委员会。”

八是新增业主提起罢免业主委员会委员的规定。建议在《条例》中规定：“专有部分面积占比五分之一以上的业主联名，可以向业主委员会书面提出罢免业主委员会委员的请求，并列明罢免理由。业主委员会应当自收到罢免请求之日起三十日内组织召开业主大会临时会议进行表决。业主委员会逾期不组织召开的，提出罢免请求的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府申请责令其限期召开；街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请之日起七日内责令业主委员会限期召开。业主委员会经责令仍不召开，或者因客观原因无法召开的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导和协助业主组织召开业主大会临时会议。业主大会临时会议就罢免事项作出的决定，应当自作出之日起三日内向全体业主公告。”

九是建立物业管理委员会制度。建议在《条例》中规定“街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。具有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：不具备成立业主大会条件；具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任，副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。”

诚然，立法是一项审慎而系统的工作，任何一项制度的嵌入都需要反复权衡其必要性与可行性。本文所提建议，仅为笔者基于基层实践的一孔之见，难免挂一漏万，恳请专家指正。希望这些粗浅思考能对《条例》的修订工作有所裨益，为党建引领物业管理的高质量发展贡献绵薄之力，让党的组织优势真正转化为社区善治的强大动能，共同绘就宜居和谐的美好家园。