案情简介

A物业公司受某小区开发商委托对小区进行前期物业管理，徐某为该小区业主。徐某与收房当日签署了《小区业主公约》，并与A物业公司签订《小区物业管理服务协议》。《小区业主公约》第三章第二条第5项规定，业主应当遵守政府有关部门关于房屋使用及装修的规定，不得擅自改变使用房屋及公共设施的用途、外观、结构。该条第8项规定，业主应当自觉维护区城内的公共秩序和环境卫生，不得私搭乱建、乱停放车辆、随意占用绿地或破坏绿地，污染环境及制造噪音扰民。徐某房屋进行装修时，将该房屋南阳台外的庭院绿地进行了改造，破坏原有绿地后在庭院里铺设水泥地、砌花台、建鱼池。为此A物业公司前后两次向徐某发出整改通知，要求徐某停止对该庭院绿地的改建，恢复原状。徐某两次签收了A物业公司出具的整改通知单，但徐某认为其阳台有出入门连接该庭院绿地，绿地周围设有栅栏，从该庭院绿地的建造设计情况看，徐某对该绿地享有独占使用权，物业公司无权干涉。A物业公司协商未果向法院提起诉讼。

法院判决

本案中，A物业公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时， A物业公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。其次，庭院绿地作为不动产，其使用权的归属根据房屋买卖双方的协议内容及物权登记情况加以确定，而根据该商品房买卖契约，不能认定徐某在购买房屋的同时取得了该房屋南阳台外庭院绿地的使用权，且徐某尚未领取房屋所有权证及国有土地使用权证，不能以物权证书证明其对该庭院绿地享有独占使用权，因此，徐某关于其对该庭院绿地享有独占使用权的主张，缺乏事实根据。因此，徐某擅自改造该庭院绿地的行为已违反了《小区业主公约》、《小区物业管理服务协议》的规定， A物业公司要求徐某停止对该庭院绿地的改建，拆除水泥地、鱼池、花台，恢复该庭院绿地原状的诉讼请求，应予支持。

律师建议

不动产使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

来源:法啦啦